Ekonomi & juridik | Ekonomiexperten

Har du sålt ditt småhus?

Hur fungerar det med skatten när man säljer huset? Seniorens ekonomiexpert Ylva Yngveson reder ut begreppen.

Ylva Yngveson
Publicerad 2018-08-09

Skatt på luft? Kan det vara möjligt? Jag tänker på beskattning av värdestegring på tillgångar.

Om priset på en bostad stiger består det till en del av inflation, alltså prisökningarna på vår konsumtion. Och ja, den inflationen ingår i underlaget som ska beskattas. Det som inte är någon egentlig värdestegring.
Vid deklarationen ska de som sålde sin bostad förra året deklarera försäljningen. Skattereglerna har varierat under årens lopp. Ni kanske minns att vi för många år sedan fick räkna upp kostnaderna med en faktor som speglade inflationen. Sedan skulle vi betala skatt på nio procent på försäljningspriset. Då slängde nog många gamla kvitton.
Men sedan kom en ny ordning och faktisk vinst skulle beräknas. I början beskattades hälften av vinsten. Det blev 15 procents skatt. Rätt rimligt med hänsyn till att inflation spökar i priset och att vanligt underhåll inte får dras av.

Drabbar slumpmässigt

Efter det har flera höjningar av skatten skett. Först till 20 procent. Sedan till 22 procent, när fastighetsskatten år 2008 ersattes av den lägre fastighetsavgiften. Denna höjning var märkligt motiverad. Det var ju så att när priserna på småhus steg, ökade statens intäkter successivt. De pengarna bäddades in i statsbudgeten och när skatten skulle sänkas menade politikerna att det skulle ”betalas” av bostadsägarna. Man bytte bara ut denna väldigt slumpmässigt drabbande skatt mot andra också rätt slumpmässigt drabbande skatter, på kapitalvinst och på uppskov. Ingen egentlig skatteminskning.
Skatten är inte symmetrisk heller. Den som säljer sin bostad med förlust får inte en skatteminskning med 22 procent av förlusten. Bara med 15 procent. Det är i och för sig en regel som inte varit särskilt aktuell på länge, men kan bli framöver.

Grundförbättringar för småhus

Hur mycket av priset kan vara luft? Ett exempel: Ett genomsnittligt småhus i Uppsala kostar drygt 3,5 miljoner kronor mer än 1982. Av en sådan prisökning utgör 900 000 kronor inflation. Skatten på den blir ungefär 200 000 kronor. Begär man uppskov blir årliga kostnaden 4 500 kronor, på bara inflationsdelen av vinsten.
Den totala beskattningsbara vinsten blir förmodligen större, även om hänsyn tas till kostnader. Dock får inte kostnader för underhåll, som inte höjer standarden jämfört med hur det var vid köpet, dras av. De åtgärder som är avdragsgilla delas in i två typer, grundförbättringar och förbättrande reparationer och underhåll.
Grundförbättringar för småhus efter 1951 får alltid dras av. Det handlar om ny-, till- eller ombyggnad och utbyte till något som är mycket bättre (och dyrare) än det gamla. Kostnad för utbyten tas bara upp till prisskillnaden.

Detaljer på Skatteverkets hemsida

Reparationer och underhåll får dras av för försäljningsåret och de närmaste fem åren före, till den del de lett till att skicket är bättre vid försäljningen. Slitage ska man ta hänsyn till. Har man köpt nybyggd bostad kommer inte många avdrag ifråga. Tillsammans med grundförbättringar måste man också komma över 5 000 kronor det året för att få avdrag.
Eget arbete får inte dras av. Ersättning som täckts av rotavdrag eller försäkring får inte dras av. Läs mer om alla detaljer på Skatteverkets hemsida.

Skattehindren för rörlighet

Det är lätt att ondgöra sig över skattehindren för rörlighet på bostadsmarknaden, men jag tycker också att det är märkligt att man inte får ta hänsyn till alla kostnader man som privatperson har för underhåll. För näringsfastighet är de avdragsgilla direkt.

Att känna till

Är huset köpt före 1952 blir inköpspriset 150 procent av taxeringsvärdet 1 januari 1952. Om faktiskt pris var högre får det användas.
Värde vid bodelning eller arv är inte inköpspris. Ursprungligt pris för hela bostaden gäller.
Saknas kvitton kan uppskattning göras. Bra bevisa med foton, bygglov och liknande.

Tidigare uppskov ska tas upp nu.
Uppskov med skatten kan sökas, även igen, om alla villkor uppfyllts. Är dyrt då det motsvarar en låneränta på 3,25%.
Om du har lån eller inte på bostaden har ingen betydelse. Hur du finansierat den påverkar inte vinstberäkningen.

 

Ylva Yngveson
Publicerad 2018-08-09
Våra experter
Vår panel består av experter på seniorfrågor inom medicin, pensioner & skatter, må bra samt sex & relationer.