Sitter du fast i ditt hus?
Boende | Ekonomi & juridik | Flyttskatt
Illustration: Sofie Marklund

Sitter du fast i ditt hus?

Att sälja huset och flytta till mindre borde ge en slant på banken. Eller? Faktum är att det är dyrt att flytta. I värsta fall tar extrapengarna slut snabbare än du anar. Vi tittar närmare på den så kallade flyttskatten.

Frida Andersson Johansson
Publicerad 2015-06-11

Vi får alltid höra att vi ska flytta i tid. Och visst, mycket kan tala för en flytt. Att slippa gå i trappor, skotta snö eller klippa gräs. Inte behöva hålla efter rum som inte används. Att komma närmare centrum och service, få tillgång till hiss och låta en ny generation njuta av huset.

Men flyttar du för att spara pengar så får du sätta dig ner och räkna ordentligt. Särskilt om du som många seniorer har ägt ditt hus en längre tid.
– Har du bott länge blir skattekonsekvenserna höga om du väljer att flytta, säger Bengt Hansson, analytiker på Boverket och författare till rapporten Låst läge på bomarknaden som kom 2014.
Sverige är nämligen, tillsammans med Portugal, det enda landet i OECD som inte tar hänsyn till hur länge du har ägt ditt hus innan du säljer det. I andra länder är reavinstskatten inriktad på att förhindra spekulationer. Har du bott i ditt hus i tio år innan du säljer behöver du inte skatta för reavinsten. I några länder är gränsen lägre ändå. Efter det räknas boendet som en konsumtionsvara och inte som en investering.
I Sverige ses däremot ditt hem som en investering livet ut, trots att du faktiskt måste ha någonstans att bo.
Bör bostäder betraktas som konsumtionsvara även i Sverige?
– Spontant tycker jag nog det. Normalt sett stiger inte bostaden i pris. Om man justerar för inflation så är bostadspriserna oförändrade över långa tidsperioder. Mellan 1952 och 2000 har bostadspriserna egentligen inte ökat, det är de senaste femton åren som är helt extrema. Och vi får inte glömma att hus bara håller en viss tid. De slits och till slut måste de rivas, säger Bengt Hansson.

Stoppar upp flyttkedjor

– Genom att låta bli att flytta slipper du ju betala skatten: Det betyder ju att många som skulle behöva bo i en lägenhet med hiss eller vad som nu skulle passa undviker att göra det. Och det blir ju en negativ välfärdskonsekvens. I det här fallet kan det vara villor eller bostadsrätter utan hiss man blir kvar i.

Men reavinstskatten är ju trots allt en skatt på en vinst. Finns det något att gnälla över om man har gått med vinst?
– Någonstans ska vi ju bo. Och den nya bostaden kostar den också. Då blir det ju ingen vinst. Det enda sättet du kan säga att du har gjort en vinst och som du blir rik på, är om du lämnar ett högkostnadsområde och flyttar till ett område med låga bostadspriser.

Skattar även när du går med förlust

”Om man justerar för inflation”, säger Bengt Hansson ovan. Där har du ett nyckelbegrepp. När reavinsten beräknas vid en husförsäljning tas nämligen ingen hänsyn till inflationen. Köpte du ett hus 1969 för 300 000 och säljer det för 2,3 miljoner 2015 anses du ha gjort en vinst på 2 miljoner. Den vinsten får du skatta för. Det trots att dina 300 000 kronor från 1969 motsvarar 2,42 miljoner i dagens penningvärde. I själva verket är huset mindre värt idag än när du köpte det.
Skatten du ska betala på din påstådda vinst är 22 procent – på två miljoner blir det 440 000 kronor. Till det kommer kostnader för mäklararvoden och inlösning av lån, med mera.

Lappat och lagat system

– Det stämmer att de flesta andra länder har en gräns för reavinstskatt på husförsäljning, men man måste se på beskattningen i sin helhet, menar Olof Wallin, rättslig expert på Skatteverket. De länderna har troligen högre fastighetsavgift och ofta också hög stämpelskatt.

Anpassning efter en ny typ av prisökning på fastigheter och bostäder, sammanslagning av flera skatter och allmän förenkling av reglerna. Det är några av anledningarna till att skatten på försäljning av bostäder ser ut som den gör. När reavinstskatten infördes första gången 1968 såg det annorlunda ut.
– Tidigare tog man hänsyn till inflationen, du skattade olika mycket beroende på hur länge du ägt bostaden, och om det var permanentbostad eller fritidshus, säger Olof Wallin.
– Vid skattereformen 1991 togs hänsynen till inflation bort. I stället infördes ett tak. Men samtidigt tog man bort uppskovet vilket ledde till protester. Så folk fick tillbaka uppskovet mot att skatten höjdes till 30 procent, vilket i praktiken blev 15 procent eftersom man bara räknade halva vinsten …
Så småningom ville man rensa upp, förenkla reglerna och göra inkomsten från husförsäljning likvärdig med andra kapitalvinster. 2008 slutligen slopades så fastighetsskatten som införts på 90-talet, och i gengäld höjdes reavinstskatten.

Hög tröskel för seniorer

– Den här omläggningen 2008 skulle jag säga betydde en faktiskt skärpning av skatten, säger Bengt Hansson.
De ändrade reglerna gjorde dessutom att det blev billigare att bo och dyrare att flytta. Ränteläget har gjort det ännu billigare att bo, för den som äger sin bostad. Och när det är dyrt att flytta, ja då väljer vi att bo kvar.

Extra hög blir tröskeln för seniorer. Inte nog med att äldre personer i regel hunnit bo länge i sina bostäder, vilket alltså gör att inflationen blåser upp vinsterna och får dem att se betydligt större ut än de är. Att bostadspriserna faktiskt har stigit de senaste åren beror – enligt Boverkets rapport – till stor del på att inkomsterna i stort har ökat. Men det gäller inte gruppen pensionärer. För många seniorer har inkomsterna tvärtom snarare minskat.
En annan anledning till höga bostadspriser är de låga räntorna och att det varit lätt att få lån. Inte heller det gäller pensionärer. Den som inte längre jobbar kan ha svårt att få lån till bra villkor.
Regler för skatt och uppskov bygger dessutom på att du flyttar till större och dyrare, men en äldre person som säljer en villa flyttar tvärtom ofta till mindre eller till hyresrätt och kan inte räkna med att få uppskov med reavinstskatten. Samtidigt har priserna ökat även på små bostäder.

Gör om det från grunden

Så vad ska man göra? Reavinstskatten på bostadsförsäljningar genererar omkring 20 miljarder om året till statskassan. I Finansdepartementets rapport Bostadsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen, som presenterades 26 maj och ingår i regeringens långtidsutredning föreslås att reavinst- och stämpelskatten ska begränsas och kompenseras med en liten höjning av fastighetsskatten.
Maria Kulander, forskare vid KTH i Stockholm, har skrivit en avhandling om seniorers flyttvanor, Do the Elderly Move at the Right Time, 2013.
– Personlig service i form av information och rådgivning samt ekonomisk subvention kan få positiva effekter på flera plan. Den subvention som kan ge mest effekt är en subvention av bland annat flyttkostnader för äldre pensionärer med stora bostäder, säger hon i ett uttalande i samband med avhandlingen.
Bengt Hansson är skeptisk till en sådan subventionering.
– Det är möjligt att det skulle göra saker bättre. Men problemet är att det är sådana ingrepp i bostadsmarknaden som gör situationen sämre på lång sikt. Man lappar och lappar.
I stället vill han se en grundlig utredning av beskattningen på området.
– Man skulle behöva göra om det från grunden, säger han.

Text: Frida Andersson Johansson
frida.johansson@veteranen.se

Illustration: Sofie Marklund

Mer om flyttskatt

Saker som försvårar flytt
* Reavinstskatten tar inte hänsyn till inflationen. Ju längre du har ägt ditt hus, desto större vinst förmodas du ha gjort.
* Inget uppskov när du flyttar till billigare boende eller hyresrätt.
* Svårare att få banklån när du är pensionär.
* Månadsutgiften för boende blir i regel högre när du flyttar från hus till bostads- eller hyresrätt.
* Har du pengar över från husförsäljning får du inte bostadstillägg.
* Brist på billiga hyresrätter som uppfyller krav på hiss mm.
* Hyresvärdar kan ställa inkomstkrav som få pensionärer klarar.

Reavinstskatt
Skatt på den vinst du gjort på en investering. För närvarande är reavinstskatten 22 procent. Det tas ingen hänsyn till inflation.

Stämpelskatt
Om du köper ett hus eller radhus ska du betala skatt på 1,5 procent av köpesumman eller taxeringsvärdet – vilket som är högst.

Så tycker SPF Seniorerna
Äldres boende är en viktig fråga för SPF Seniorerna, och sänkt flyttskatt är ett av förbundets fem bostadspolitiska krav.
”Ta bort uppskovsräntan och sänk reavinstbeskattningen för bostäder”, står det i förbundets bostadsrapport, som kom 2014.
Den 30 juni, under Almedalsveckan på Gotland, arrangerar SPF Seniorerna ett seminarium om bostadssituationen för seniorer, där bland annat hyressättning, bygge av trygghetsbostäder och tillgänglighet diskuteras.

Bra länkar
Hos Villaägarna kan du räkna ut den totala kostnaden för att sälja din bostad: flyttskatter.se
Hos Statistiska centralbyrån finns en Prisomräknare där du kan räkna på inflationen. Har din bostad ökat i värde eller inte?

Dölj faktaruta

Läs också
Frida Andersson Johansson
Publicerad 2015-06-11
Våra experter
Vår panel består av experter på seniorfrågor inom medicin, pensioner & skatter, må bra samt sex & relationer.